發稿日：2023/05/21 05:59:00 PM　個人簡介　|　修改新聞稿　|　 發稿人：站長　　回「新聞網」首頁　　　    鼓勵作者，給賞! 寫得真好！賞10元 寫得不錯！賞8元 很認真！賞6元 辛苦了！賞4元 安慰獎！賞2元   |  上一則   |  下一則　 都更造價、售價 為何別人說了算？ 分享臉書時若無法顯示照片，請先按此，輸入網址後再按「擷取新的抓取資訊」鈕 買賣房屋時，心甘情願很重要、貨比三家很重要、討價還價也很重要，但奇怪的是，為什麼參與都市更新時，這些權利全部都沒了？    經常有地主問站長這個問題，為什麼我的老屋價格，是由別人決定？當對方出價過低，我不賣，竟然都不行，這是什麼奇怪的制度？    這就是都市更新權利變換共同負擔提列標準，衍生的許多糾紛。    共同負擔提列標準的概念，就是透過折價抵付的方式，讓地主不用出錢，而將一部分的房屋和土地移轉給建商，以做為其所支付的興建成本。例如在都市更新過程中，地主10坪的土地最多可蓋出50坪建坪，這50坪的造價成本假設是1500萬元，而新成屋每坪價值100萬，則要給建商15坪，才足以抵付1500萬元的價值，地主自己保留35坪，這個7、3分，就是所謂的折價抵付，共同負擔占比=30%的概念。    但為什麼1坪的造價成本就是30萬，而一坪的新成屋售價就是100萬元？誰決定的？    理論上這個應該是自由經濟市場中，貨比三家，買賣雙方你情我願，比價得來的，但因為都市更新程序複雜，專業知識嚴重不對等，政府為了避免地主被騙，所以就跳出來做了一套「權利變換」的遊戲規則，概念就是：    一、價格問題由估價師來決定，大家都別吵。    二、成本提列的金額，由建商先依據權利變換共同負擔提列標準制定，地主開心就參加，不開心就拉倒。    三、透過審議會程序在價格上把關，只要符合相關原則、委員也多數同意，提列金額就是有效力的。    四、未來房屋分配就是依照審議後的權利變換共同負擔比例，來作為新成屋囑託登記的依據，此時已經去個人化，除非有估算上的嚴重落差，否則拒絕戶的意見不容易被採納。    乍看之下，這是為了排解眾人的糾紛而作的折衝，但，對嗎？    擔任建商的投資方為了謀取最大利益，勢必要低估重建後的價值，放大重建中的成本，每3年調整一次的共同負擔提列標準，雖然有相關的依據，但都是以上限管制的方式讓建商參與提列，政策執行方的相關主管機關，不敢將成本壓得過低，怕無利可圖時沒有建商進場，都更績效掛零，反之如果成本放得太多，地主方就會因為分配不足而喪失參與的動力。    奇怪的是，公道伯不好做，為什麼政府還硬要做？    權利變換的過程，到底是屬於委外發包承攬、統包制度，還是屬於內部執行時的預算、決算模式？    如果是都市更新會的模式，它就是單純會員內部預算和結算控管與執行的問題，盈餘歸地主大家共同分配，這個不會有問題。    但如果是建商主導的案場，它就是發包給外人來承攬，承攬金額由政府來制定，但奇怪的是，土地房屋都是老百姓的私有財產，政府有權利這麼做嗎？憑什麼拆掉地主的舊房子時，建商和地主都不保證一定蓋的回來，還硬把蓋房子的造價、新成屋的售價，這兩項決定分配權利的大事，交給建商、估價師和政府這一些局外外人來決定，最難道不會有賤賣地主資產，圖利誰的疑慮嗎？    麻煩的是，過程中，建商往往多加了一個合建契約的綁定程序，讓政府的權利變換規則形同虛設，甚至成為協助建商綁架地主的工具，已經有太多案場，建商宣稱趕快簽合建契約，可以拿到60%，走權利變換，地主只能拿到50%，但往往經過驗證後，拿50%的，最終分配到的總價值，還真可能會高於合建契約的60%。    理論上不應該存在有私約綁定的問題，權利變換也可以不必做信託，它的本質是做公正第三方，由政府先在預算上協助控管，但最終執行的時候，結餘款全部隸屬於實施者所有，形同於政府利用制度綁定提列價格，事後若有盈餘，全歸實施者所有。只是在制度的設計當中，已經預編了風險管理費，當全案執行完畢都順順利利，風險管理費就是建商的利潤，如果造價成本上漲太多，風險管理費就要拿來彌補造價上漲的額度，一旦入不敷出，建商肯定不會做賠本生意，房屋還能不爛尾嗎？相對的，如果成本大幅下滑，結餘款全數歸實施者所有，就會讓地主方感覺權利被剝奪。    例如，共同負擔的總成本編列了10億元，其中有2億是管理費，8億是工程經費、權利變換中拆遷補償費、拆遷安置費，和貸款利息、5~6%的房屋代銷費用、容積移轉等等的總成本。可是最後房子蓋完了，8億元實際只花了7億元，這原本預算多編列的1億元，還能還給地主嗎？實務上當然都成了建商的利潤，相關單位的說法是，因為建商承擔了最大風險，所以享受最大利潤，您覺得合理嗎？如果按照這個說法，地主為何不太能向建商主張我也要參與委建，建商為何要說，如果讓地主委建，建商就無利可圖不玩了？    過去曾執行過都更重建案的實施者，相關案場的會計報表，都會清除記載進項成本和銷項金額，所謂的總進項成本，就是建商支付給鋼筋廠、水泥廠、模板工人等等協力者的費用和建商所收取的發票總額（A），而銷項總金額則是建商開給地主作為折價抵付成本的發票總金額（B），B-A=建商獲利金額=C    權利變換的精神就是，C這個金額恒大事件，都歸建商所有，因為在概念上政府機關認為，建商承擔了重建的風險，所以也可以享受開發的利潤，這個是統包制度的概念。    問題就出在這裡，所有的不動產都是老百姓的資產，憑什麼政府可以來決定成本，不參與都更或是反抗建商分配、不認同權利變換審議分配的地主，最終竟然還可能被迫要少數服從多數，被迫強制拆除，這樣的制度跟共產黨有什麼不一樣？    類似的觀念官員們都懂，也因此不會貿然同意任何一個實施者，啟動並執行都更條例第57條的代拆機制，因為這已經直接剝奪人民私有財產權、和參與意願的選擇權。    這觀念跟地主在賣房子的時候很類似，1坪要賣90萬或100萬，是在自由經濟市場中，由買賣雙方和中人磋商完成的，最終往往雙方都要各退一步，才能完成交易，但至少賣方擁有絕對的選擇權利。怎麼到了都更的領域，政府透過權利變換共同負擔提列標準，可以直接定價，說一坪成本只能依上限30萬編列時，即便實際只花了25萬，相關盈餘也通通是由買方來獨享，這不就等於政府規定你的老屋1坪只能賣90萬，地主就不能主張要賣100萬，最後還端出了估價師做擋箭牌，說是因為估價師說90萬，所以大家不能再有意見，還說怕一家估價師被壟斷，所以強迫每一個案場都要有三家估價師，又變相增加了都更的總成本，更嚴重的是，因為估價師只能依照現在的行情來做為未來價值的分配依據，最終決定的價格，頂多只有91萬，然後透過審議會的制度裁決說，大家不要再吵了，就是91萬。    什麼年代了，都市更新透過共同負擔提列標準，和賦予審議會委員的權利，竟然已經可以凌駕於自由經濟市場之上，直接幫民眾決定他的售價和分配比率，沒有人覺得好像哪裡怪怪的嗎？誰的腦袋，被誰綁架了嗎？    當台北市的共同負擔成本，每坪已高達50萬元的時候，桃園巿卻還有許多新成屋連一坪40萬元都還賣不掉，竟然沒人看出問題嗎？      

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