發稿日：2021/08/06 12:22:00 AM　個人簡介　|　修改新聞稿　|　 發稿人：站長　　回「新聞網」首頁　　　    鼓勵作者，給賞! 寫得真好！賞10元 寫得不錯！賞8元 很認真！賞6元 辛苦了！賞4元 安慰獎！賞2元   |  上一則   |  下一則　 奇怪的政策 誰把建商逼成算命仙? 分享臉書時若無法顯示照片，請先按此，輸入網址後再按「擷取新的抓取資訊」鈕 請問你，十年後的房子，合理的價格，是漲?是跌?  漲，沒問題，皆大歡喜;跌，肯定不行，會出人命，還會家破人亡!  明明都更動輒十年，憑什麼在剛開始，就有人急著要地主們簽下事業計畫同意書，而新版的同意書，竟然還要求實施者，要寫上「所有權人同意權利價值比率或分配比率」，簡單說，就是想幫忙重建的人，要先跟地主講好，如果依照政府的遊戲規則，實施者要先跟地主講清楚這2個分配事項：  1.更新後地主能分配的權利價值比率，有幾趴?  2.依權利變換分配比率，地主可分到幾趴？    如果是採協議合建，用建商或實施者自己與地主討論的方式，就是到底要六四分，七三分，還是五五分，也要白紙黑字寫清楚。    乍看這是保護地主，避免地主在搞不清楚分配比率下，就被黑心肝的人賣掉而衍生糾紛，在同意書上寫的愈清楚，愈可以減低地主的風險承擔，應該是好事，但問題是，如果連未來房價都無法預估，而且還不只是預估未來兩三年的房價，而是要能夠精準預估未來十年後的房價...，這，會不會是強人所難?畢竟幫地主重建的團隊，圖的就是重建後的房子，他可以拿來轉賣變現金，如果未來的房地產大跌，重建者也必然大失血!    如果沒有預知能力，這同意書上的比率和數字，還會有意義嗎?    寫高了，建商或實施者未來談成了，但做不到，給不了，不拖才奇怪;但寫低了，地主覺得不滿足，建商或實施者連第一步都走不下去，更別想會有未來性!    結論就是，能騙就騙，反正先騙到再說，未來掌握到地主的人數優勢，再施以小惠，讓有影響力的地主去影響不愛計較的地主，各個擊破，同意書再來改也不遲!    但這已經不是現狀，因為即便可以用騙的，對實施者還是沒保障!    我們先搞清楚，實施者到底是什麼?    過去實施者等於建商，但建商陸續退出都更市場後，實施者角色也變得更多元，只要是股份有限公司，即便它是某某電器股份有限公司、某某機械製造股份有限公司，都可以來擔任實施者，幫忙主持都更重建案! 真的，這制度就是這麼誇張!未來會不會改，不知道，但質疑多了，政府總該聽得見!但不管是什麼股份有限公司，都是營利單位，都要賺錢養公司、養員工，才能保有競爭力在市場上存活。為了套利，更多操作者選擇做的，只會更狠、更快、更毒辣!也就是說，不管都更談不談得成，先簽私契再說!因為私契，就是建商或實施者的最大保障，反之，也是地主們要警醒的最大障礙!    實施者為了確保預知能力失算時，也不致於賠錢，多半會在私下契約或協議書中，加入自保條款，簡單說就是，實施者可以拋棄地主，但地主不能拋棄實施者。再翻成白話文，就是我可以賣假葯給你，也可以賣真葯給你，也可以突然良心發現不賣葯給你，但你無論如何，就是不能不買!因為賣葯的會跟你說，就算賣你假葯，假葯也是有成本的，也已經下訂了，你怎麼能說不買就不買!    奇怪的契約制度，害人無數，只因為大多數地主都不懂法條，一堆文言文，法律用語，即便是律師，都要花點時間才能理解，更別說早被下了套的契約，一堆急於重建的地主們，怎麼會有心思和能力防堵黑心詐騙術!    但即便政府提供都更重建契約，就像房屋買賣契約範本，也做一套都更重建契約，恐怕還是無法解決問題，因為大家都沒有預知能力，在無法確定十年後房價是漲是跌的情況下，實施者的利潤從何而來?要精準估算，真的是一件不可能的任務。    既然不能預知十年後的房價，現在簽的都市更新事業計畫同意書，還有意義嗎?這不就成了綁住實施者和地主彼此的圈套嗎?    我們應該思考的是，到底要不要納入漲價歸公、跌價也歸公，保障實施者和人民的最大權益，不要把城市競爭力和發展的潛力，變成實施者和地主間的豪賭，因為有高達50%的機會可能賭輸，如果屆時房子已經拆掉了，未來怎麼辦?我們口口聲聲說，為了都市防災，為了避免老房子承受不了大地震造成更多人命傷亡、城市的衰敗，所以推出都市更新和危老重建法案，利用多給地主的容積，拿來支付建築成本，地主們才願意主動參與改建...。    但除了逼迫政府思考怎麼當「歸公」，能不能有更好的選項?    其實可以有更簡單的方法，就是整合、重建分離制!    都更時間比較長，其實大部分延宕的時間，都和「整合」脫不了干系!    建商和實施者們，都知道，「整合」就是都更最難走的一條路，因為人性難以捉摸，年長者難以說服，老房子改建容易，但改變老人的觀念，難上加難。但也因為難，所以需要獨自切割開來，透過制度保障願意投入整合的人或團隊，做的人愈多，成功才會離地主愈近，而這部分，就需要透過政策宣示、相關契約保障和配套措施。    /uploads/allimg/240608/064TU957-1.jpg    過去，私人契約保障的對象是建商或實施者;未來，整合管理委託契約，要保障的，是地主和整合者、推動者，唯有透過前期願意提供諮詢的專家提供友善且真摯的建言，又不必被建商或實施者的契約或謊言綁架，才能縮短整合期程，讓重建的預知分配，因為時間能縮短到3~5年，承擔重建和房屋折價抵付的風險，也不再是看不到盡頭的豪賭，都更的曙光，就會萌萌的，露出了頭!    這部分，就是台灣都更權益促進會，一群律師、建築師、媒體人、推動師、營造專家及各領域夥伴，正在做的事情 !  

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